Nieuwsbrieven

Ben je als verhuurder verplicht een huurwoning te controleren op hennepteelt?

In hoeverre is de verhuurder verplicht om te controleren of er geen illegale activiteiten in het door hem verhuurde pand plaatsvinden? De bestuursrechter blijkt hierin streng. Er wordt van een verhuurder verwacht dat hij een verregaande inspanning levert om het gebruik van het pand te controleren. Indien hij dit onvoldoende doet, dan legt de rechter vrij standaard een sanctiemaatregel, boete of een tijdelijke sluiting van het pand op.

Toch is een sanctiemaatregel niet altijd gerechtvaardigd. De vraag die rijst, is wanneer de verhuurder voldoende controle op het verhuurde verricht, om daarmee (bestuursrechtelijke) sancties te voorkomen. Uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 21 augustus blijken een aantal handvatten.

De situatie

Tijdens een inspectie in een van de woningen in een appartementencomplex is een hennepkwekerij ontdekt. De gemeente legde de verhuurder (tevens eigenaar en beheerder) van het appartementencomplex een boete op van €5.000,-.

Het college is van oordeel dat de overtreding de verhuurder aan te rekenen is, nu volgens het college de eigenaar van een pand zich ervan moet vergewissen en zich moet informeren over het gebruik van het gehuurde pand. In dit geval was het college van oordeel dat de verhuurder dit niet voldoende had gedaan. De verhuurder was het hiermee niet eens en stelde dat hij niet kon weten en ook niet hoefde te weten dat er een hennepkwekerij in de woning was gevestigd.

Het oordeel van de ABRvS

De Afdeling is van mening dat in eerste instantie degene kan worden aangesproken die de verboden handeling daadwerkelijk fysiek heeft verricht. Echter, ook de verhuurder kan worden aangesproken bij illegale activiteiten. Zij heeft weliswaar de handeling niet feitelijk begaan, maar kan eventueel een handeling worden toegerekend.

De eigenaar van een pand die een pand verhuurt, moet zich tot op zekere hoogte informeren over het gebruik van het pand. Wil de verhuurder aan verantwoordelijkheid voor het onrechtmatig gebruik kunnen ontkomen, dan moet hij aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus gebruikt werd.

Het tot op zekere hoogte informeren over het gebruik van de woning kan de verhuurder doen door toezicht te houden op het gebruik van de woning. Maar wanneer is dit toezicht nu voldoende?

Inspanningen van de verhuurder

In deze zaak gaat de afdeling precies na welke inspanningen de verhuurder heeft verricht om toezicht te houden op het gebruik van de woning. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang:

  • Bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft de verhuurder voldoende nagegaan dat de huurder zich als een ‘goed huurder’ zou gedragen;
  • In de huurovereenkomst is opgenomen dat het de huurder verboden is om hennep te kweken en dat de verhuurder in noodgevallen gerechtigd is zonder toestemming het gehuurde te betreden;
  • Er is nooit een huurachterstand geweest, zo blijkt uit de administratie;
  • Er is voldoende administratie bijgehouden met onder meer een werkgeversverklaring en loonstroken van de huurder;
  • Er is regelmatig technisch personeel van de verhuurder in het appartementencomplex aanwezig en ook in de woning is na aanvang van de huur een technisch medewerker aanwezig geweest in verband met een controle van de boiler. Deze medewerker heeft niets van hennepteelt waargenomen;
  • Er is wekelijks een huismeester in het gebouw aanwezig;
  • Al het personeel van de verhuurder is geïnstrueerd om extra alert te zijn op signalen die kunnen wijzen op een hennepkwekerij. Het personeel heeft in dit geval niets geconstateerd.

Deze inspanningen tezamen maken dat de Afdeling concludeert dat de verhuurder in dit geval niet op de hoogte kon zijn van een bedrijfsmatige hennepteelt in de woning. Het college had in dit geval dus ook geen bestuurlijke boete aan de verhuurder mogen opleggen.

Tot slot

Duidelijk is dat de bestuursrechter van oordeel is dat vastgoedeigenaren verplicht zijn om vaak en grondig controles uit te voeren in de door hen verhuurde panden. Die verplichting kan ver gaan. Uit deze uitspraak wordt duidelijk welke inspanningen gevergd kunnen worden van de verhuurder en daarmee op welke wijze een (bestuursrechtelijke) sanctie voorkomen kan worden!