Woonruimte - ECHT advocatuur

ECHT vastgoed oplossingen
< terug naar ECHT oplossingen overzicht
Woonruimte
Verhuurder: beëindigingsmogelijkheden

Een huurovereenkomst kan op verschillende wijzen eindigen. Dit kan met wederzijds goedvinden. Dat wil zeggen dat de huurder en verhuurder nadat de huur is ingegaan samen besluiten de huurovereenkomst te beëindigen. Het is aan te raden om dit vast te leggen in een  schriftelijke beëindigingsovereenkomst.

Een huurovereenkomst kan in bepaalde gevallen (gronden) ook eindigen door ontbinding. U kunt de huurovereenkomst ontbinden indien de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen (wanprestatie). Als verhuurder kunt u de ontbinding niet buitengerechtelijk, door middel van het schrijven van een brief, inroepen. U dient dus altijd het oordeel van de rechter te vragen. Op deze regel bestaat een uitzondering: ingeval de woning op last van de Burgemeester is gesloten. Andere mogelijkheden op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden: de ontbinding wegens gebreken (gebreken die onmogelijk zijn te herstellen of onredelijk hoge uitgaven vereisen of voor rekening van huurder komen) en de ontbinding op vordering van de verhuurder ter verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan (alleen via rechter). De laatst genoemde grond vereist dat ontwikkelingen van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt. Verder kan een huurovereenkomst door opzegging eindigen. In afwijking van de hoofdregel moet iedere huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte in beginsel worden opgezegd, ongeacht of deze is aangegaan voor bepaalde of onbepaalde tijd. Er zijn enkele uitzonderingen. De opzegging moet geschieden onder bepaalde voorwaarden: tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, met een deurwaardersexploot of een aangetekende brief, de gronden voor de opzegging moeten worden vermeld en de (wettelijke) opzegtermijnen moeten in acht genomen worden. De opzeggingsgronden zijn vastgelegd in de wet. Deze zijn limitatief en dwingend. Deze gronden zijn:

  • De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder;
  • Er is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een uitdrukkelijk ontruimingsbeding;
  • Dringend eigen gebruik;
  • Er is een redelijk aanbod gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;
  • Verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan;
  • Belangenafweging inwonende kamerhuurder.

Voor bovenstaande opzeggingsgronden gelden strikte nadere aanvullende voorwaarden. Onze advocaten kunnen u hier nader over informeren. Het huurcontract eindigt pas als de huurder schriftelijk akkoord gaat met de huuropzegging. Gaat de huurder niet binnen 6 weken akkoord met de beëindiging van het huurcontract, dan moet u naar de rechter gaan om het huurcontract te laten beëindigen.

Een huurovereenkomst is een verbintenis waarbij het belangrijk is dat u zich als verhuurder goed laat voorlichten wat uw rechten en plichten zijn. Het is veelal verstandig om een huuropzegging ter de beoordeling voor te leggen aan een specialist. Een advocaat van ECHT advocaten helpt u graag verder. Ook in het geval er een geschil is ontstaan tussen u en de huurder kan een advocaat uw belangen behartigen in een procedure.

 

(Hoewel deze voorbeeldbrief zorgvuldig is opgesteld, is ECHT Advocatuur op geen enkele wijze aansprakelijk voor schade (in welke vorm dan ook) als gevolg van het gebruik en/of zelfstandige invulling door de gebruiker van de voorbeeldbrief en/of door de gebruiker genomen beslissingen die gebaseerd zijn op de in de voorbeeldbrief opgenomen teksten.)

Verhuurder: onderhuur/verhuur en medehuur

Wanneer is er sprake van onderhuur, en wanneer bent u medehuurder? Wat zijn de gevolgen van onder  –en medeverhuur? Hieronder wordt hierop kort in gegaan.

De onderhuur wordt, indien de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder wordt stopgezet, voorgezet door de hoofdverhuurder. De onderhuur moet dan wel betrekking hebben op een zelfstandige woonruimte. De verhuurder kan binnen zes maanden nadat hij de onderhuur heeft voortgezet op bepaalde gronden aan de rechter vragen de huur te  beëindigen.

Als u een verzoek krijgt van iemand om medehuurder te worden zijn er een aantal redenen waarop u dit verzoek kunt afwijzen.

 

Verhuurder: onderhoud en gebreken

Een van de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder is het verhelpen van gebreken die zich onverhoopt voordoen. Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis. Of er sprake is van een gebrek, wordt bepaald door concrete feiten en omstandigheden. Enkele voorbeelden die de wetgever noemt: een slechte staat van onderhoud, ongedierte, materiële beschadigingen en constructiefouten.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekening omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woning. Voor het antwoord op de vraag welk genot de huurder van zijn woning mag verwachten, zal steeds gekeken moeten worden naar een woning die qua aard en ouderdom vergelijkbaar is.  Ter verduidelijking van wat in ieder geval als een gebrek heeft te gelden, heeft de wetgever het Besluit gebreken vastgesteld, dat als bijlage geldt bij het Besluit huurprijzen woonruimte.

 

De huurder heeft zelf een onderhoudsplicht, namelijk voor het uitvoeren van kleine herstellingen. Voorwaarde hierbij is dat het gaat om reparaties of onderhoud die geen al te hoge kosten en/of specialistische kennis meebrengen. Om huurders en verhuurders enig houvast te bieden wat wel en wat niet onder de onderhoudsplicht van de huurder valt, worden in het Besluit kleine herstellingen de reparaties opgesomd die in ieder geval als kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW moeten worden aangemerkt.

 

Doet zich aan het gehuurde een gebrek voor, dan is de huurder verplicht om het bestaan van dit gebrek aan de verhuurder te melden. Indien de huurder het gebrek niet meteen meldt aan de verhuurder, dan is de huurder aansprakelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van die nalatigheid.

 

Als de huurder het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld, dan is de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen. Indien er een deskundige moet worden ingeschakeld of als de oorzaak van de klachten niet direct duidelijk is, kan het even duren voordat het gebrek is verholpen. De verhuurder doet er dan verstandig aan om de huurder op de hoogte stellen van de stappen die hij onderneemt om de gebreken te verhelpen.

 

Huurder: Beëindigingsmogelijkheden

Een huurovereenkomst kan op verschillende wijzen eindigen. Dit kan met wederzijds goedvinden. Dat wil zeggen dat de huurder en verhuurder nadat de huur is ingegaan samen besluiten de huurovereenkomst te beëindigen. Het is aan te raden om dit vast te leggen in een schriftelijke beëindigingsovereenkomst.

Een huurovereenkomst kan in bepaalde gevallen (gronden) ook eindigen door ontbinding. Als huurder kunt u de huurovereenkomst buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van de rechter) ontbinden wegens wanprestatie van de verhuurder. U kunt de huurovereenkomst ook buitengerechtelijk ontbinden als een gebrek of het herstellen daarvan de woning onbewoonbaar maakt of wanneer het gebruik van de woonruimte gevaar oplevert. Als huurder kunt u in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek ook gedeeltelijk ontbinden van de huurovereenkomst vorderen in de zin dat wederzijdse verplichtingen evenredig worden verminderd. U moet hiervoor naar de rechtbank.

Verder kan een huurovereenkomst door opzegging eindigen. In afwijking van de hoofdregel moet iedere huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte in beginsel worden opgezegd, ongeacht of deze is aangegaan voor bepaalde of onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege. Er zijn enkele uitzonderingen. De opzegging moet geschieden onder bepaalde voorwaarden: tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, met een deurwaardersexploot of een aangetekende brief en de (wettelijke) opzegtermijnen moeten in acht genomen worden.

Als een verhuurder de huurovereenkomst opzegt, moet hij op straffe van nietigheid de gronden voor de opzegging melden. Voor de huurder geldt dit niet.

Bovendien mag de verhuurder alleen opzeggen om een beperkt aantal redenen: bij wanprestatie, een huurcontract voor bepaalde tijd, een nieuw huurcontract, huur van hospitakamer, dringend eigen gebruik of een geldend bestemmingsplan. Het huurcontract eindigt pas als u schriftelijk akkoord gaat met de huuropzegging. Gaat u niet binnen 6 weken akkoord met de beëindiging van het huurcontract, dan moet de verhuurder naar de rechter gaan om het huurcontract te laten beëindigen.

Een huurovereenkomst is een verbintenis waarbij het belangrijk is dat u zich als verhuurder goed laat voorlichten wat uw rechten en plichten zijn. Het is veelal verstandig om een huuropzegging ter de beoordeling voor te leggen aan een specialist. Een advocaat van ECHT advocatuur helpt u graag verder. Ook in het geval er een geschil is ontstaan tussen u en de huurder kan een advocaat uw belangen behartigen in een procedure.

 

 

(Hoewel deze voorbeeldbrief zorgvuldig is opgesteld, is ECHT Advocatuur op geen enkele wijze aansprakelijk voor schade (in welke vorm dan ook) als gevolg van het gebruik en/of zelfstandige invulling door de gebruiker van de voorbeeldbrief en/of door de gebruiker genomen beslissingen die gebaseerd zijn op de in de voorbeeldbrief opgenomen teksten.)

Huurder: onderhuur/verhuur en medehuur

Wanneer is er sprake van onderhuur, en wanneer bent u medehuurder? Wat zijn de gevolgen van onder  –en medeverhuur? Hieronder wordt hierop kort in gegaan. Als huurder mag u de woning onderverhuren, mits u toestemming heeft van de verhuurder.

U kunt ook een deel van de woning onderverhuren, terwijl u zelf in de woning blijft wonen. In de huurovereenkomst kan de verhuurder dit uitsluiten. Of de onderhuurder woonbescherming geniet, is afhankelijk of de onderhuurder een zelfstandige woonruimte huurt. Is er sprake van een zelfstandige woonruimte dan geniet de onderhuurder huurbescherming.

De echtgenoot of geregistreerde partner heeft de huurder is automatisch medehuurder, mits deze in dezelfde woning woont. Partners van huurders die  niet met elkaar getrouwd zijn en geen geregistreerd partnerschap hebben, zijn niet automatisch medehuurder. Zij moeten een verzoek indienen bij de verhuurder om medehuurder te worden. Voorwaarde is dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke  huishouding.

Huurder: gebreken en onderhoud

Een van de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder is het verhelpen van gebreken die zich onverhoopt voordoen. Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis. Of er sprake is van een gebrek, wordt bepaald door concrete feiten en omstandigheden. Enkele voorbeelden die de wetgever noemt: een slechte staat van onderhoud, ongedierte, materiële beschadigingen en constructiefouten.

Als huurder heeft u er recht op dat u krijgt waarvoor u betaalt, een woning die u het woongenot biedt dat u daarvan mag verwachten.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekening omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woning. Voor het antwoord op de vraag welk genot de huurder van zijn woning mag verwachten, zal steeds gekeken moeten worden naar een woning die qua aard en ouderdom vergelijkbaar is.  Ter verduidelijking van wat in ieder geval als een gebrek heeft te gelden, heeft de wetgever het Besluit gebreken vastgesteld, dat als bijlage geldt bij het Besluit huurprijzen woonruimte.

 

De huurder heeft zelf ook een onderhoudsplicht, namelijk voor het uitvoeren van kleine herstellingen. Voorwaarde hierbij is dat het gaat om reparaties of onderhoud die geen al te hoge kosten en/of specialistische kennis meebrengen. Om huurders en verhuurders enig houvast te bieden wat wel en wat niet onder de onderhoudsplicht van de huurder valt, worden in het Besluit kleine herstellingen de reparaties opgesomd die in ieder geval als kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW moeten worden aangemerkt.

 

Doet zich aan het gehuurde een gebrek voor, dan is de huurder verplicht om het bestaan van dit gebrek aan de verhuurder te melden. Indien de huurder het gebrek niet meteen meldt aan de verhuurder, dan is de huurder aansprakelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van die nalatigheid.

Verplichting tot herstel van de verhuurder:

Als de huurder het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld, dan is de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen. Indien er een deskundige moet worden ingeschakeld of als de oorzaak van de klachten niet direct duidelijk is, kan het even duren voordat het gebrek is verholpen. De verhuurder doet er dan verstandig aan om de huurder op de hoogte stellen van de stappen die hij onderneemt om de gebreken te verhelpen.